앞으로 오를 부동산, 어떻게 알 수 있을까

하는 높은줄 모르고 매년 치솟는 집값. 하지만 일생일대 가장 큰 투자라고 부르고 있는 생애 첫 집을 장만하려면 누구나 몇 번씩 고민하고 신중하게 따져보게 될 것입니다. 어디가 좋을까? 어떤 지역이 장기적으로 오를까? 아파트가 좋을까? 빌라가 좋을까? 이런 것들을 고민하고 계신다면 가장 먼저 이것부터 체크하세요.

살 사람이 많은가

주식시장에서는 사려고 하는 사람이 많은 인기주식은 당연히 가격이 높습니다. 주식과 마찬가지로 부동산 역시 사려고 하는 사람들이 많아야만 가격이 오릅니다. 한마디로 주택수요가 늘어나는 곳에 투자해야 합니다.

주택수요가 늘어나는 원인은 어디에 있을까요? 여러가지 이유가 있겠지만 가장 핵심이 되는 것은 일자리입니다. 강남이 과거보다 집값이 많이 올랐다는 것은 누구나 아는 사실입니다. 그런데 왜 올랐을까요? 2002년부터 2019년까지 지난 17년간 강북 업무중심지역(ex. 종로구, 중구...)의 평균 일자리 증가율은 6%입니다. 반면 강남 업무중심지역(강남구, 서초구...)의 경우 41%나 증가했습니다. 이처럼 전국적으로 어느 지역이 일자리가 늘고 있는지 일자리 증가율을 찾아보면 앞으로 집값상승 지역을 예측해 볼 수 있습니다.

일자리 증가율은 통계청에서 찾아보실 수 있습니다.

일자리가 빠르게 증가하는 지역 주변의 주택들은 약간의 시차를 두고라도 계속 상승할 여지가 상당히 높습니다.

 

학군VS일자리, 뭐가 더 중요할까?

그렇다면 집값에 영향을 미친다고 널리 알려진 두 가지, 학군과 일자리 가운데에선 어떤 것이 더 중요할까요? 이 문제는 해당 지역의 연령대와 소득에 따라 달라집니다.

• 소득이 높은 지역은 상대적으로 교육에 대한 투자를 많이하게 됩니다. 단순히 사교육을 많이 시킨다는 의미보다는 정신적인 투자를 많이 할 수 있다는 의미입니다. 저소득층 생계형 맞벌이는 고된 하루 일과를 마치고 귀가하면 몸과 마음이 지쳐 자녀교육에 관심을 가질 여유가 없습니다. 반면 소득이 높은 계층은 맞벌이를 하더라도 좀 더 여유시간이 많거나 외벌이로도 충분히 가계가 꾸려지기 때문에 자녀교육에 관심을 가질 수 있습니다.
• 일자리가 많다고 무조건 좋은 지역이라고 할 수 있을까요? 그렇지는 않습니다. 고소득 일자리가 많아져야만 좋은 지역이 되는 것입니다. 연봉 2,000만원을 받는 직장인 1,000명이 거주하는 지역보다 연봉 1억을 받는 직장인 200명이 거주하는 지역이 소득상승으로 학군도 좋아지게 됩니다. 그렇기 때문에 중요도를 따지자면 결국 일자리가 더 중요합니다. 양질의 일자리가 많아져야 소득이 높아지고 소득이 높아져야 자녀교육에도 신경을 쓸 수 있기 때문에 학군도 좋아지는 원리입니다.

 

양질의 일자리가 핵심

어떤 지역에 양질의 일자리가 늘어난다면 소득이 증가하게 된 가정에서 늘어난 소득만큼 소비를 할까요?

• 보통은 소득이 늘어나게 되면 기존 소비액보다 늘어난 금액에 대해서는 투자를 생각하게 됩니다. 보통은 양질의 일자리 부근에서 출퇴근하기 쉬운 지역에 집을 구하게 됩니다. 그러면 집값이 상승할 것이고 집을 사지 못하는 경우에는 전세라도 구하게 됩니다. 전세값도 상승을 하게 되겠죠? 그러다보니 결국 고임금을 주는 직장 부근에 사람들이 모이게 됩니다. 

 

일자리가 많은 것보다 증가 추세가 더 중요해

현 정부 들어와서 가장 많은 집값 상승폭을 기록한 지역은 분당지역입니다. 그 이유는 지난 몇 년간 판교를 비롯하여 주변 지역의 일자리 증가가 전국에서 제일 빠르게 많이 늘었기 때문입니다. 지금의 강남 집값 역시 2000년대 초중반까지 강북의 일자리가 6% 늘어나는 동안 강남은 41%나 늘어났기 때문이죠. 이런 현상은 전국적으로 동일합니다. 그러므로 통계적 일자리 증가자료를 찾아보시면 앞으로 투자가치가 높은 지역을 유추해 볼 수 있습니다.

 

과장 광고나 홍보에 속지말자

분양업체나 투기를 조장하는 경우 이 지역에 일자리가 늘어난다는 정보를 과장하여 홍보에 이용합니다. 하지만 일자리라는 것은 부지만 조성한다고 마련되는 것이 아닙니다. 들어오고자 하는 기업이 없다면 아무리 무슨 산업단지나 특화지구를 조성한다고 해도 효과가 없습니다. 기업 입장에서 회사를 옮기는 것은 시간과 비용면에서 큰 부담이 되는 문제이기 때문에 세제혜택이나 확실한 장점이 없다면 굳이 넓은 땅만 제공한다고 들어가지는 않을 것입니다.