부동산스터디 썸네일형 리스트형 내집 마련 하면 안되는 지역의 특징 부동산 투자할때 중요하게 봐야 할 수치, 전세가율 전세가율이란 매매가격 대비 전세 가격의 비율을 의미한다. 예를 들어 아파트 매매가 4억인데 전세가격이 2억이라면 전세가율은 50%이다. 4억인데 전세가격이 3억 5천이라면 전세가율은 75%가 되는 것이다. 뉴스에서 전세가율이 역대 최고라는 기사를 보게 된다면 그때는 집을 사는 것이 좋다. 그 소리는 전세가와 매매가의 차이가 별로 나지 않는다는 뜻으로 매매가격이 현재 저평가라는 뜻이다. 내가 전세를 알아보는 입장이라면 매매가와 전세가의 차이가 별로 안난다면 차라리 사는게 낫다라고 느끼지 않을까? 전세가란 실수요 가치이다. 매매가는 전세가라는 실수요 가치 위에 얹어진 프리미엄이라고 생각하면 된다. 그러므로 이 지역이, 이 집값이 앞으로 오를 수 있다는 기대감.. 더보기 임장하는 방법, 전세 빨리 빼는 방법 지금은 부동산 규제가 상당히 강한 상황이라 실거주용 부동산이라도 살지 말지를 많이 고민하게 된다. 하지만 이런 규제 상황 안에서도 내가 살 수 있는 집을 찾는 것은 중요하다. 실거주용 부동산은 내 종잣돈+내가 받을 수 있는 대출 가능 금액의 합산이다. 그러므로 내가 살 수 있는 금액을 먼저 정하고 거기 맞춰서 지역을 알아보는 것이 순서이다. 지역부터 먼저 정해놓고 그 안에서 내가 살 수 있는 집을 찾다보면 무리한 영끌대출을 일으킬 수 있다. 살 수 있는 집을 찾아보자 예를 들어 내가 저축해서 모은 돈과 감당할 수 있는 한도 내에서 대출받은 금액을 합하니 5억 정도가 된다고 가정할 경우, 가장 먼저 네이버 부동산에서 4억5천~5억 정도로 필터를 걸고 원하는 평수(25평?)도 필터를 걸어서 찾아보자. 이렇게.. 더보기 집 사려고 생각중이라면 이걸 따져보자 집을 사려고 생각중이라면 앞으로 임대시장이 어떻게 될지 따져보고 결정하자. 임대는 100% 실수요 시장이라서 수요와 공급만 보면 된다. 수도권 주택시장의 실수요는 일정하다. 하지만 현재는 공급이 없다. 3기 신도시를 한다고 해도 6년 후가 될지, 8년 후가 될지 불확실한 먼 미래의 일이다. 지금 당장 내가 거주하려면 집이 필요한데 현재 임대시장의 공급은 말라버린 상태다. 내가 집을 살 수 있는 여력은 되지만 상황을 지켜보려고 임대시장으로 내려가면 2년후 미래가 불안할 수 있다. 집주인이 언제라도 거주할테니 비켜달라고 할 수 있는 것이다. 떄문에 무리한 대출을 일으켜 집을 사는 것은 반대하지만 여력이 된다면 집을 사는 것이 좋다. 집을 살 수 없는 경우 할 수 있는 현실적인 방법 소극적 준비 : 다음 기회.. 더보기 1주택자 갈아타기 전략 강남접근성이 개선된 곳으로 1주택자의 갈아타기 전략에서 핵심은 지금 사는 곳보다 더 나은 곳으로 갈아타는 것이 가능한가이다. 그걸 위해서는 가치를 볼 줄 알아야 한다. 수도권에서 조금이라도 더 나은 조건을 찾는다면 정점은 강남이다. 그러므로 갈아탈때 핵심은 강남 접근성이 개선되는가이다. 지금 우리집보다 강남가기 더 편한 집인가? 이걸 기준으로 물건을 고르자. 이것이 최선은 아니지만 가장 직관적이면서 손쉽게 판단하고 실패하지 않는 선택을 할 수 있다. 물론 각 지역마다 대장도시가 있다. 인천지역에서는 송도가, 부산을 기준으로 본다면 해운대가 있듯 각 지역마다 그곳의 브랜드 대장이 있다. 다만 강남 접근성이 가능한 지역이라면 강남을 기준으로 선택하라는 뜻이다. 강남 접근성이란 출퇴근이 가능한 거리를 말한다... 더보기 집 살때는 전세가율을 꼭 확인하자 부동산 투자를 한다면 종자돈은 얼마나 필요한가 투자를 생각한다면 일단 3,000~5,000만원 정도는 모아야 한다. 500~1,000만원 정도로도 투자할 수 있다고 주장하는 사람들이 있는데 가능은 하지만 이 경우 아주 공부가 많이 되어 있어야만 물건을 골라낼 수 있다. 그만큼 값어치가 너무 없는 물건들이 많다. 무조건 싸다고 덥썩 물었다가는 본전도 건지지 못하고 손해 보기 쉽상이기 때문에 초보자가 접근하기에는 난이도가 아주 높다. 소액투자라도 어느 정도는 공부가 되어있는 상태에서 시작해야 한다. 내가 산다고 생각하며 접근해야 한다. 시장이 활황일때는 뭐든 다 좋아 보이겠지만 시장이 안좋아질 경우 사람들은 실제로 효용가치가 있는데만 수요가 몰린다. 내가 살기 싫은 집은 남도 살기 싫어한다. 매수타이밍은 언.. 더보기 사면 후회하는 아파트 특징 아파트 살때는 단지의 시세 그래프를 먼저 확인하자 아파트 단지의 입지와 모든 것의 결과값이 시세 그래프이다. 흐르는 단지 : 3년이상(5~10년) 매매가의 상승폭과 하락폭이 크게 오르내리지 않는 단지. 전세가와 매매가의 갭이 적다. 전세로는 살지만 매매하기엔 입지나 노후도, 브랜드 등이 떨어져 매력이 없는 단지라서 같은 가격이면 다른 단지의 아파트를 찾는 경우이다. 시세의 흐름이 상승장에서도 크게 나타나지 않고 하락장에서도 크게 나타나지 않는다. 대부분 낮은 가격에 형성되어 있다보니 자금 여력이 좋지 않은 초보자가 선택하는 경우가 많다. 상승장에서도 오르지 않기 때문에 결과적으로 시세차익을 낼 수 있는 다른 아파트 단지를 선택한 경우와 비교하면 기회비용을 잃게 된다. 심지어 하락장에서는 팔고 싶어도 팔 .. 더보기 3,000만원으로 가능한 현실적인 부동산 투자 부모님 세대는 알뜰살뜰 저축해서 집을 사고 그 이후부터 투자를 했지만 이제는 그런 시대가 아니다. 투자와 거주를 분리하자 사는 것은 직장 근처 빌라 또는 오피스텔 원룸에서 월세를 살고 있을지라도 내 명의의 아파트는 투자 개념으로 따로 가지고 있어야 한다. 이제 집은 월급을 모아서 사는 것이 아니다. 거주지에서 멀리 떨어져 있더라도 내가 동원할 수 있는 자금력은 다 동원해서 가장 좋은 아파트를 산다. 그리고 가격이 오르도록 기다리면서 그 기간동안 모은 돈을 합쳐서 실거주를 원하는 집을 사는 것이 정석이 되었다. 이런 방식을 택할 경우 전세보다는 월세를 사는 것이 나은데 동원할 수 있는 현금을 깔고있는 전세보다는 월세로 보증금을 최소화(1,000 이하) 시켜서 나머지 자금을 어딘가에 투자해야 한다. 월세는 .. 더보기 무주택자, 1주택자 이렇게 하자 집값 상승여력은 아직도 남아있다. 무주택자라면 오피스텔이라도 하나 장만해두는 것이 안전하다. 무주택자라면 재건축, 재개발을 찾자 2030은 5060보다 소득도, 자산도 낮다. 2030의 가장 강력한 무기는 시간이다. 몸테크와 재개발, 재건축 투자가 그나마 금액도 작고 한번 도전해볼만한 투자이다. 부동산에서는 남들이 싫어하는 것을 내가 대신하면 돈을 버는 구조이다. 또는 남들이 좋아하는 것을 먼저 사야하지만 이것은 자산이 부족한 2030이 취하기 어려운 방법이다. 5060이 자녀의 학군, 주차 대수, 주거여건 등을 따질때 2030은 약간 불편하더라도 재건축 가능성이 있는 5억대의 서울 외곽지역들을 찾아서 시간에 투자해 보는 것을 권장한다. 하락장이 왔을때 투자금액이 클 경우 버텨내기가 힘들다. 하지만 수고.. 더보기 이전 1 2 다음
