내집 마련 하면 안되는 지역의 특징

부동산 투자할때 중요하게 봐야 할 수치, 전세가율

전세가율이란 매매가격 대비 전세 가격의 비율을 의미한다. 예를 들어 아파트 매매가 4억인데 전세가격이 2억이라면 전세가율은 50%이다. 4억인데 전세가격이 3억 5천이라면 전세가율은 75%가 되는 것이다. 뉴스에서 전세가율이 역대 최고라는 기사를 보게 된다면 그때는 집을 사는 것이 좋다. 그 소리는 전세가와 매매가의 차이가 별로 나지 않는다는 뜻으로 매매가격이 현재 저평가라는 뜻이다. 내가 전세를 알아보는 입장이라면 매매가와 전세가의 차이가 별로 안난다면 차라리 사는게 낫다라고 느끼지 않을까? 전세가란 실수요 가치이다. 매매가는 전세가라는 실수요 가치 위에 얹어진 프리미엄이라고 생각하면 된다. 그러므로 이 지역이, 이 집값이 앞으로 오를 수 있다는 기대감이 크다면 전세가 위에 얹어진 프리미엄인 매매가격도 높아진다. 반면 이 프리미엄이 낮은 상태는 사람들의 기대치가 낮아진 상태이므로 저평가라고 생각할 수 있는 것이다. 

기대하지 않을 때 사서 기대할 때 팔아라

2021년 현재 서울의 경우 전세 5억짜리 아파트의 매매가는 9억, 10억에 이른다. 이것은 앞으로도 부동산이 많이 오를 것이라고 그만큼 기대를 하고 있다는 의미이다. 집을 사기엔 지나치게 고평가된 시기라고 볼 수 있다. 이럴땐 투자자의 입장에서라면 다시 전세가와 매매가의 차이가 줄어드는 시기가 올때 까지 기다릴 필요가 있다. 

 

실수요자라면?

하지만 내집 마련을 생각하는 실수요자라면 조금 다른 입장이다. 내집 마련은 타이밍보다 당장 살아야 할 거주지가 필요한 실정이기 때문에 감당할 수 있는 수준의 금액이라면 집을 사는 것이 맞다. 미래의 집값은 아무도 장담할 수 없다. 실거주용으로 집이 필요한 경우 너무 비싸서 안샀는데 집값이 더 오른다면 내집마련의 기회는 점점 더 멀어지게 된다. 반면 비싸지만 영끌로 집을 샀는데 떨어진다면? 그것도 너무 고통스러운 일이 될 것이다. 그러므로 집값이 오르건 떨어지건 실거주할 사람은 집을 사는 것이 맞다. 다만 자기 능력에서 감당할 수 있는 수준에서 마련하자. 그게 안된다면 어쩔 수 없다. 열심히 저축하고 투자하면서 돈을 모으며 다음 기회(전세가율이 높아지는 시기)를 기다리는 수 밖에 없다.

 

타이밍을 맞추려고 하지말자

내집 마련이 목적이라면 집값이 오를 타이밍을 찾다가 기회를 놓칠 수 있다. 만약 집값이 떨어진다해도 일단 실거주를 하고 있기때문에 당장 살 집을 찾아야 하는 부담이 없다. 또한 무리한 대출이 아니라면 버틸 수 있기 때문에 인플레이션으로부터 방어를 할 수 있다. 타이밍을 찾으려는 심리가 있다보니 자꾸 남의 말에 혹하고 뉴스에 이리저리 끌려다니다 기회를 놓치게 되는 것이다. 

어느 지역이 유망한가

우리나라 인구가 줄고있지만 지역에 따라 편차는 있다. 많이 줄어드는 지역이 있는 반면 꾸준히 증가하는 지역도 있다. 사람들은 단편적으로 생각해서 서울은 인구가 늘고 지방은 줄어든다고 생각하지만 지방도 지역에 따라서 인구감소가 전혀 없거나 엄청나게 늘어나는 곳도 있다. 경기도만 해도 엄청나게 인구가 증가하는 추세이다. 서울 인구는 1990년대 이후로 20여년간 증가하지 않고 있다. 하지만 집값은 비교가 안되도록 올랐다. 인구가 줄면 집값이 떨어진다는 논리는 부동산 시장을 너무 단순하게 보는 주장이다. 규모가 작으면서 인구가 급격하게 줄어드는 지역은 부동산 투자를 피해야 한다. 반면 광역시급의 이상 인구 300만 이상의 도시는 인구가 줄어든다고 해도 인플레가 미치는 영향이 훨씬 강하기 때문에 집값이 많이 빠지는 일은 없다. 

수도권 VS 지방

수도권이라면 고민없이 집을 사도 되지만 지방이라면 지역의 이런 특성을 고려할 필요가 있다. 하지만 절대인구가 작고 거기다가 점점 인구가 줄어드는 추세의 지방 소도시라면 되도록 주변 대도시에 내집 마련을 하고, 지방 소도시에선 전월세로 거주하는 편이 낫다. 너무 소도시는 신축 아파트라도 미분양이 많고 분양이 다 되었어도 이후 집값이 떨어졌을때 매매거래가 일어나기 어렵다.