1주택자 갈아타기 전략

강남접근성이 개선된 곳으로

1주택자의 갈아타기 전략에서 핵심은 지금 사는 곳보다 더 나은 곳으로 갈아타는 것이 가능한가이다. 그걸 위해서는 가치를 볼 줄 알아야 한다. 수도권에서 조금이라도 더 나은 조건을 찾는다면 정점은 강남이다. 그러므로 갈아탈때 핵심은 강남 접근성이 개선되는가이다. 지금 우리집보다 강남가기 더 편한 집인가? 이걸 기준으로 물건을 고르자. 이것이 최선은 아니지만 가장 직관적이면서 손쉽게 판단하고 실패하지 않는 선택을 할 수 있다. 

물론 각 지역마다 대장도시가 있다. 인천지역에서는 송도가, 부산을 기준으로 본다면 해운대가 있듯 각 지역마다 그곳의 브랜드 대장이 있다. 다만 강남 접근성이 가능한 지역이라면 강남을 기준으로 선택하라는 뜻이다. 강남 접근성이란 출퇴근이 가능한 거리를 말한다. 오산에서 강남까지 출퇴근을 하는 사람은 없을 것이다. 그 정도로 먼 거리라면 주택유형을 낮춰서라도 강남 접근성이 더 좋은 지역으로 이사하거나 아니면 오산 주변에서 직장을 구할 것이다. 강남을 기준으로 본다면 평택이 오산보다 더 멀지만 집값은 평택이 더 비싸다. 왜 그럴까? 평택은 강남 접근성을 필요로 하는 지역이 아니기 때문이다. 평택은 그 자체로 독자적인 생활권이 형성되어 있다. 

자를 들고 재어보자

일산 백석동에 요진와이시티라는 신축 아파트(32평/12억)와 서울 홍제동에 센트럴아이파크(32평/13억)라는 신축 아파트가 있다. 이중에 서울 안쪽에 위치한 아파트는 홍제 센트럴아이파크다. 그렇지만 두 아파트의 가격 차이는 1억이다. 그렇다면 둘 중에서는 홍제동의 아파트로 갈아타는 것이 맞다. 서울 중심지역에 위치한 신축 아파트 가운데 이 정도 가격의 아파트는 드물기 때문이다. 마포의 구축 아파트가 15억 이상, 경희궁 자이는 20억이다. 하지만 불과 9개월 전만 해도 경희궁 자이랑 홍제 센트럴아이파크는 2억원밖에 차이가 나지 않았다. 13억 아파트 자체는 결코 싼 가격이 아니지만 주변 입지와 비슷한 아파트들의 시세를 비교해보면 상당히 가격 메리트가 있는 아파트이다. 이럴때 갈아타는 것이다. 가격의 갭은 항상 존재한다. 지역별, 평형별, 전세가/매매가 별로 각각 갭이 벌어졌다 붙었다 하는 시기가 있다. 그 갭이 좁혀졌을때 갈아타야 하는 것이다. 

 

절대 무리한 대출은 하지말자

만약 내가 5억짜리 아파트에 살고 있는데 평상시 살고 싶었던 아파트가 8억이라면 3억 정도 대출이 필요할 것이다. 이때 판단 기준은 이 정도 대출이 내가 감당할 수 있는 수준인가 이다. 내가 저축할 수 있는 잉여소득으로 원리금을 갚아나가고도 생활이 가능한지 꼼꼼히 따져봐야 한다. 내 소득 중에서 필수 고정지출을 제하고 나머지 저축 가능액에서 매달 원리금 상환이 60% 수준을 넘지 않는 것이 안전하다. 소득의 60%는 영끌이다. 소득에서 고정지출을 제한 나머지 저축 가능액에서 60% 선이 적정수준이다. 지금 수도권은 강력한 규제로 똘똘한 한 채를 위한 매매가 아닌 다음에는 가격이 너무 올라 투자가치로서의 메리트가 낮은 상태이다. 

 

지금 무주택이라면 따져보자

사야되나 말아야 되나? 주택가격이 지금보다 더 오르것인가? 떨어질 것인가? 지금 무주택이라면 이게 중요하지 않다. 이런 것은 아무도 맞출 수 없다. 그보다는 내가 지금 집을 살 수 있는 상황인지를 먼저 따져봐야 한다. 나의 수입과 자산으로는 출퇴근 거리를 넘어서는 집밖에 살 수 없다면 영끌해서 집을 사기보다 지금은 기다려야 하는 시기이다. 

 

1년 사이 너무다 오른 아파트 가격을 보면서 서울 아파트가 이렇게 비싼데 어떤 수요자들이 이런 집을 살까? 싶은 마음이 들 것이다. 하지만 상당수는 3억일때 집을 사서 그 집이 6억으로 오르고 그 동안 착실하게 저축한 돈 1억 정도를 합하면 7억이 마련된다. 여기에 은행대출 3억을 더해서 10억짜리 아파트로 갈아타는 것이다. 집을 소유하고 있다는 것과 무주택이라는 것은 이 지점에서 차이가 벌이진다. 

 

한마디로 1주택자는 내가 번 것+집이 번 것+대출...이렇게 해서 더 좋은 집으로 갈아타기를 하는 것이다. 지금 무주택자라면 강남 접근성이 가능한 지역 가운데 무리한 대출을 일으키지 않는다는 조건 하에서는 찾아보고 살 수 있는 여력이 있다면 사는 것이 좋다.