3,000만원으로 가능한 현실적인 부동산 투자

부모님 세대는 알뜰살뜰 저축해서 집을 사고 그 이후부터 투자를 했지만 이제는 그런 시대가 아니다.

투자와 거주를 분리하자

사는 것은 직장 근처 빌라 또는 오피스텔 원룸에서 월세를 살고 있을지라도 내 명의의 아파트는 투자 개념으로 따로 가지고 있어야 한다. 이제 집은 월급을 모아서 사는 것이 아니다. 거주지에서 멀리 떨어져 있더라도 내가 동원할 수 있는 자금력은 다 동원해서 가장 좋은 아파트를 산다. 그리고 가격이 오르도록 기다리면서 그 기간동안 모은 돈을 합쳐서 실거주를 원하는 집을 사는 것이 정석이 되었다. 이런 방식을 택할 경우 전세보다는 월세를 사는 것이 나은데 동원할 수 있는 현금을 깔고있는 전세보다는 월세로 보증금을 최소화(1,000 이하) 시켜서 나머지 자금을 어딘가에 투자해야 한다. 월세는 또한 전세보다 투자 타이밍을 맞추기에 좋다. 돈이 내 통장에 있고 시장상황을 계속 모니터링 할 수 있다면 저가 매수 타이밍이 왔을때 바로 주택 구매를 할 수 있기 떄문이다. 물론 이를 위해서는 평소 충분히 부동산에 관한 공부가 되어 있어야 한다. 전세의 경우 계약기간동안 돈이 묶여있다보니 저가 매수 타이밍을 놓칠 수 있다.

 

30대 초반 3,000만원 정도로 할 수 있는 투자

30대 초반으로 부모님과 동거하지 않으면서 혼자 돈을 모을 경우 열심히 노력하면 3,000~5,000만원 정도는 가능하다. 서울의 경우 중위권 아파트 가격은 10억을 넘어서고 역세권을 벗어난 외곽의 중저가 오래된 아파트도 6억대를 넘어가는 수준이다보니 내가 저축한 돈 이외에도 5억 이상의 투자금이 필요하다.

투자자 관점에서

• 수도권 : 대한민국 인구가 5,200만인데 그중 절반에 가까운 2,600만이 서울과 수도권에 모여 살고있다. 
• 1군지 : 대전, 광주, 대구, 울산, 부산+세종
• 중소도시(50만 이상 거주) 
• 20만~50만 미만(소도시)
• 그 이하는 투자하지 말 것

서울 및 수도권에는 3,000~5,000만원으로 투자 가능한 아파트는 없다. 물론 빌라나 오피스텔을 찾아본다면 가능하겠지만 현재는 규제지역, 비규제지역에 따라 1인이 소유할 수 있는 주택의 숫자에 제한이 있다보니 되도록이면 1채를 소유하되 가장 좋은 주택을 소유하는 것이 트렌드이다. 서울에서 실거주할 목적으로 자산을 불려가려는 로드맵을 가지고 있다면 빌라나 오피스텔은 환금성이 낮기 때문에(팔고자 하는 시기에 팔기 쉽지 않다!!!) 비록 지방이라 할지라도 아파트를 소유하는 것이 맞다. 

 

지방에서 찾아보자

서울 및 수도권에서 3,000만원으로 투자가 가능한 아파트가 없다면 현실적으로 투자 가능한 지방에서 찾아보자. 요즘의 지방은 교통이 잘 발달되어 예전 시골과 같은 모습이 아니다. 특히 지방의 광역시의 경우 수도권과 마찬가지로 3,000만원으로 가능한 아파트를 찾기란 쉽지 않다. 외곽의 오래된 아파트가 아닌 다음에는 이미 다 올랐기 때문이다. 50만 이상의 천안, 청주, 전주, 창원 정도 규모의 중소도시에서 2군 아파트를 찾아보자. 여기서 중요한 것은 저평가된 아파트를 찾아야 한다. 3,000~5,000만원으로 투자가 가능하다고 고평가된 아파트를 살 경우 하락장에서 낭패를 볼 수 있다. 

• 강원도 : 강릉, 속초, 원주, 춘천 (*파란색은 비규제 지역 / 볼드체는 50만 이상 도시)
• 충북 : 제천, 청주, 충주
• 충남 : 당진, 서산, 아산, 천안
• 전북 : 군산, 익산, 전주
• 전남 : 광양, 목포, 순천, 여수
• 경북 : 경산, 경주, 구미, 포항
• 경남 : 거제, 김해, 양산, 진주, 창원
• 제주 : 서귀포, 제주

대출이나 세금면에서 비규제지역에 투자하는 것이 낫다. 비과세를 받으려면 2년 보유만 하면 되기 때문에 다른 지역보다 훨씬 유리하다. 지방 투자시 군 단위는 투자가치가 낮으므로 인구 20만 이상의 시에서 찾아보자. 강원도의 경우 춘천, 원주는 서울에서 1시간 거리 내에 있다보니 가장 투자가치가 높은 편이다. 시세는 부동산지인을 참고하면 도움이 된다.

그 외에도 카카오맵, 아실, 호갱노노, 굿옥션 등을 기본으로 세팅하고 검색해보자.

도시가 작을수록 소액으로 신축 아파트를 살 수 있다. 하지만 오를 것도 생각을 하고 나중에 매각할때 쉬우려면 어느 정도 규모가 있는 도시가 유리하다. 다만 규제지역과 비규제지역을 잘 구분해서 선택해야 한다. 

다음은 부동산지인에서 지역검색을 충북으로 설정해서 나온 표이다. 전세가와 매매가를 알아보기 쉽도록 표로 만들어 비교할 수 있기 때문에 어느 지역이 고평가 되었는지, 저평가 되었는지 쉽게 확인할 수 있다.

인구 50만 미만의 소도시는 하루 정도면 다 둘러볼 수 있기 때문에 임장을 통하여 확인하기 쉽다. 매매가, 전세가 차트 / 입주물량 / 미분양은 꼭 확인해야할 데이터이다. 부동산은 잘 아는 곳에서 시작하라는 말이 있지만 그보다는 앞으로 오를 곳을 잘 알아내는 것이 더 확률이 높다. 지역을 정하고 대장 아파트를 찾았으면 해당 지역의 구축(5~20년이상) 아파트 상태가 어떠한지 확인해보자. 1급지 구축과 2급지 신축을 비교해서 필터링을 하면 된다. 

 

부동산 투자는 언제 시작했느냐가 중요하다. 실거주용 집은 아니라도 자가 마련은 최대한 이른 시기에 하는 것이 부동산 투자에서 매우 중요하다.