사면 후회하는 아파트 특징

아파트 살때는 단지의 시세 그래프를 먼저 확인하자

아파트 단지의 입지와 모든 것의 결과값이 시세 그래프이다.

• 흐르는 단지 : 3년이상(5~10년) 매매가의 상승폭과 하락폭이 크게 오르내리지 않는 단지. 전세가와 매매가의 갭이 적다. 전세로는 살지만 매매하기엔 입지나 노후도, 브랜드 등이 떨어져 매력이 없는 단지라서 같은 가격이면 다른 단지의 아파트를 찾는 경우이다. 시세의 흐름이 상승장에서도 크게 나타나지 않고 하락장에서도 크게 나타나지 않는다. 대부분 낮은 가격에 형성되어 있다보니 자금 여력이 좋지 않은 초보자가 선택하는 경우가 많다. 상승장에서도 오르지 않기 때문에 결과적으로 시세차익을 낼 수 있는 다른 아파트 단지를 선택한 경우와 비교하면 기회비용을 잃게 된다. 심지어 하락장에서는 팔고 싶어도 팔 수 없고 전세가가 매매가보다 높아지는 역전세가 발생할 수도 있다. 이런 아파트 단지를 무분별하게 들어갔다가는 들어가는 순간에는 쉽게 들어가도 전세를 주고 나오려고 해도 전세가가 오르는 상승장에서는 이 정도 아파트를 들어가느니 주변 다른 아파트를 가려는 사람이 많아 매매는 물론 전세조차 주고 빠져 나올수 없게 된다.
• 상승과 하락이 비슷하게 움직이는 단지 : 이런 단지는 매가가 상승할때 투자자들이 많이 들어간 단지로 투자자들이 가격을 울려놓아도 이후 실수요자들이 받쳐주지를 못해 나중에 팔려고 할때 그 단지에 실제 거주하는 사람들의 소득 수준이 그 가격으로는 살 수가 없는 상황이라 가격이 급락하게 된다. 들어갈때는 상승장이라 혜택을 받을 수 있더라도 매도 타이밍을 놓치면 흐르는 단지와 마찬가지로 빠져 나오기 힘들 수 있다. 흐르는 단지의 경우 워낙 낮은 가격으로 들어가서 떨어질 가격도 없다면 상승과 하락이 비슷하게 움직이는 단지는 높게 상승할때 들어가면 떨어질때는 원금보다 더 많이 빠져 큰 손실이 발생할 수 있다. 만약 이런 단지에 들어갔다면 2~4년 이내에 매도 타이밍을 잡고 빠져 나와야 한다. 

전세가율이 높은 단지는 일반적으로는 실수요층이 두터운 곳이다. 반면에 굳이 이 지역에서 이 단지의 아파트를 사야할 필요성이 있을까에 대해서 회의적인 지역들이 보통 전세가율이 높게 나온다. 그러다보니 서울보다는 지방에 이런 아파트 단지가 많이 분포한다. 

반면 여러가지 호재로 투자가치가 높은 단지일 경우 전세가율이 굉장히 낮다. 투자자 관점에서 전세는 실거주 수요를 말하는 것이고 매매는 실거주 수요+투자수요를 의미한다. 그러므로 전세가격 상승폭보다 매매가격 상승폭이 더 크다는 것은 결과적으로 투자수요가 그만큼 더 붙었다는 뜻이다. 

 

• 최적의 단지 : 매매가의 상승주기 보다 하락 주기가 짧고, 매매가 상승 기간 폭보다 하락기간의 폭이 더 짧게 나타나는 그래프. 이런 그래프를 가진 아파트 단지는 우상향의 그래프를 나타낸다. 서울의 아파트들이 대체로 이런 그래프를 나타내는데 지방의 경우에도 대장 아파트는 이런 그래프를 나타낸다. 그리고 보통은 이런 대장 아파트 주변 단지들이 그 흐름을 같이하는 경향이 있다. 그러므로 어떤 단지가 그 지역 내에서 투자가치가 있고 상승 흐름을 견인하는지 파악하는 것이 중요하다.

부동산 사이트에서 관심있는 지역의 시세 그래프를 검색하여 관심 단지별 시세 그래프를 확인하자. 같은 지역에서도 단지마다 시세 그래프의 움직임이 다르다. 어떤 단지는 빠르게 상승하는 반면 어떤 단지는 한발 늦게 오르기 시작한다. 이럴 경우 해당 지역에서 시세가 오르기 시작하던 시기에 먼저 올랐던 단지가 어디인지를 찾아보면 그 단지가 지역의 시세를 주도하는 단지일 가능성이 높다. 현재 매매가가 비슷하다 하더라도 먼저 상승세를 나타냈던 단지가 뒤에 오르기 시작한 단지보다 앞으로도 추가적으로 더 상승할 가능성이 크다. 현재 가격은 동일하더라도 앞으로 역전될 가능성이 훨씬 높은 것이다. 

부동산의 가치 결과값은 시세

시세란 언제 먼저 움직였느냐, 얼마나 움직였느냐, 얼마나 많이 움직였느냐가 중요하다. 같은 가격의 이파트 단지라도 이러한 기준으로 선택하는 것이 좋다. 대부분 사람들은 원하는 지역에서 단지를 먼저본다. 하지만 가장 먼저 생각할 것은 단지가 형성되어 있는 지역, 즉 구나 시를 먼저 봐야한다. 

 

예를 들어 내가 수도권 A지역에 살고있는 경우 A 지역에서 대장 아파트가 어디인지를 찾는 것이 더 중요하다. 그곳이 기준점이 된다. 대장 아파트의 현재 시세 기준이 그 지역에서 상승할 수 있는 최대 마지노선이라고 생각하면 된다. 즉 A 지역이 가지고 있는 에너지가 어느 정도되는지를 알고 보는 것이 투자자 관점에서 중요하다. 내집마련은 단순히 살기 위한 것이 아니라 자산가치를 키우기 위한 것도 있다. 그러므로 대장 아파트는 지역내 호재의 영향을 가장 많이 받는 아파트이기 때문에 지역의 대표성을 가지고 있는 단지에서 찾아야 한다. 보통 대장아파트는 그 지역의 동 단위 평단가부터가 높다. 대장 아파트를 찾으면 그 아파트와 비교하여 내가 관심을 갖고 있는 아파트가 어느 정도 가격이나 기타 장단점 등 조건의 차이가 있는지 비교분석이 가능해 진다.