집 살때는 전세가율을 꼭 확인하자

부동산 투자를 한다면 종자돈은 얼마나 필요한가

투자를 생각한다면 일단 3,000~5,000만원 정도는 모아야 한다. 500~1,000만원 정도로도 투자할 수 있다고 주장하는 사람들이 있는데 가능은 하지만 이 경우 아주 공부가 많이 되어 있어야만 물건을 골라낼 수 있다. 그만큼 값어치가 너무 없는 물건들이 많다. 무조건 싸다고 덥썩 물었다가는 본전도 건지지 못하고 손해 보기 쉽상이기 때문에 초보자가 접근하기에는 난이도가 아주 높다. 소액투자라도 어느 정도는 공부가 되어있는 상태에서 시작해야 한다. 내가 산다고 생각하며 접근해야 한다. 시장이 활황일때는 뭐든 다 좋아 보이겠지만 시장이 안좋아질 경우 사람들은 실제로 효용가치가 있는데만 수요가 몰린다. 내가 살기 싫은 집은 남도 살기 싫어한다. 

 

매수타이밍은 언제?

일반인이 집을 살 수 있는 가격이 떨어진 시기를 판단하는 가장 쉬운 방법은 전세가율을 기준으로 찾는 것이다. 전세가율이 높은 시기에 집을 사면 실패하지 않는다. 서울, 수도권 기준으로 평균 전세가율이 70%를 넘는 정도가 된다면 그때가 집을 살 때이다. 매매가 7억짜리 아파트의 전세가가 6억 4천이라면 그럴때가 사야할 때인 것이다. 실수요자라면 절대 무리해서 집을 사면 안된다. 매매가와 전세가의 가격차이가 많이 벌어져 있을 때는 거품이 끼어 있는 시기이다. 이럴때 실수요자가 집을 사면 이후 집값이 떨어질때 견디기 힘들다.

전세가와 매매가의 의미

전세가는 실제 사용가치이다. 주택 가격이 오를 것 같아 보인다면 내 집 말고도 투자용으로 하나 더 살 수 있다. 하지만 전세값이 오른다고 전세집을 하나 더 사는 사람은 없다. 그래서 전세는 실수요 가치인 것이다. 그러므로 전세가격과 매매가격의 차이는 나중에 이 아파트가 얼마까지 오를 것 같다는 사람들의 희망을 숫자로 보여주는 것이다. 전세가격은 낮은데 매매가격이 높은 아파트는 그 가격차이 만큼이 '앞으로 이만큼 오를꺼야'라고 사람들이 기대를 하는 프리미엄이다. 그러므로 전세가와 매매가가 가깝게 붙는 시기는 사람들이 가격에 대한 기대를 안하고 있기 때문에 싼 시기인 것이다. 

 

'불황에 사서 호황에 팔아라'는 말이 있는데 그걸 부동산에서는 전세가율로 표현할 수 있다. 수도권은 수요가 항상 넘쳐나기 때문에 이 법칙은 항상 통한다. 그러므로 전세가율이 낮은(전세가와 매매가가 많이 벌어진 시기는 실수요자가 집을 사기에 위험한 시기이다)

 

전세가와 매매가가 벌어진 시기, 어떻게 해야하나

부동산 가격이 장기적으로 어떻게 될지 봐야한다. 실수요자에게 집이란 내가 들어가서 살 곳이다. 그러므로 10년 뒤에 얼마가 되어 있을지를 생각해 봐야 한다. 1~2년 이내의 단기간 집값을 기준으로 오판을 해서는 안된다. IMF나 서브 프라임 금융위기때 폭락한 아파트 가운데 아직까지도 그 가격으로 있는 곳이 있는가? 거주가치 10년을 누리고 있다보면 자산가격은 오르기 마련이다. 지금 좀 비싸다고 생각이 들어도 10~15년 가지고있다보면 어차피 오르게 되어 있다. 

 

또한 가격이 떨어졌을때 버티지 못하는 상황을 만들지 않도록 하자. 빚을 무리하게 많이 내면 집값이 폭락할 경우 감당하기 힘들다. 8억짜리 집을 A는 1억5천만 대출내서 사고, B는 영끌까지 해서 6억 대출을 내어 샀다고 하자. 집값이 폭락을 해서 4억까지 떨어지는 경우 A는 속이 쓰리겠지만 그냥 버틸 수 있다. 하지만 B는 대출낸 금액보다도 집값이 떨어졌기 때문에 은행에서 담보비율만큼 상환하라며 상환요구도 들어오기 때문에 도저히 견뎌내기 어려울 것이다.

 

부동산은 장기적으로 우상향한다. 부동산 불패라서가 아니고 통화량 증가때문에 모든 물가는 상승하기 때문이다. 그러니까 절대 무리한 대출로 집을 사는 경우가 아니라면 장기적인 관점에서 집은 사야한다.