집 사려고 생각중이라면 이걸 따져보자

집을 사려고 생각중이라면 앞으로 임대시장이 어떻게 될지 따져보고 결정하자. 임대는 100% 실수요 시장이라서 수요와 공급만 보면 된다. 수도권 주택시장의 실수요는 일정하다. 하지만 현재는 공급이 없다. 3기 신도시를 한다고 해도 6년 후가 될지, 8년 후가 될지 불확실한 먼 미래의 일이다. 지금 당장 내가 거주하려면 집이 필요한데 현재 임대시장의 공급은 말라버린 상태다. 내가 집을 살 수 있는 여력은 되지만 상황을 지켜보려고 임대시장으로 내려가면 2년후 미래가 불안할 수 있다. 집주인이 언제라도 거주할테니 비켜달라고 할 수 있는 것이다. 떄문에 무리한 대출을 일으켜 집을 사는 것은 반대하지만 여력이 된다면 집을 사는 것이 좋다. 

집을 살 수 없는 경우 할 수 있는 현실적인 방법

• 소극적 준비 : 다음 기회가 올때까지 포기하지 말고 꾸준히 저축한다. 
• 적극적 준비 : 꾸준히 저축을 하되 더 빨리 쌓는 방법을 찾는다. 

더 빨리 쌓는 방법이란?

1. 부업을 한다-노동소득을 늘린다.
2. 주식을 한다-자본 소득을 늘린다.
3. 저평가된 부동산을 산다.

서울의 부동산은 이미 천장까지 찼다고 보지만 지방은 아직도 광역시에 3억대 신축아파트가 존재한다. 이번 상승장에서 기회를 놓쳤다면 다음 기회를 기다리며 이런 투자가치가 있는 아파트를 매입해 두는 것이 저축의 속도를 높이는 방법이다. 이때 중요한 점은 내가 가치있는 아파트를 구분할 수 있는 능력이 있는가이다. 지방이 서울보다 가격은 싸지만 절대 내재가치가 떨어지지 않는다. 

가치를 알아보는 방법

현재 값어치 대비 비싼 것과 싼 것으로 나눈다. 전세가율 50%짜리는 비싼 것이며 전세가율 70%짜리는 싼 것이다. 전세가격이란 실사용 가치를 보는 기준이 될 수 있다. 전세가가 오른다고 전세를 두 개 구하는 사람은 없기 때문이다. 전세란 100% 실수요자들만 찾는 것이다. 그러므로 매매가와 전세가의 차이는 일종의 프리미엄이라고 보면 된다. 이곳이 앞으로도 더 오르것 같다, 사람들이 계속 찾을 것 같다고 느껴지면 그 집의 가치에 프리미엄이 붙게되는 것이고 그 프리미엄을 소유하는 값이 매매가이다. 그러므로 매매가와 전세가격의 차이가 많지 않다는 것은 사람들이 그 집을 실사용 가치 정도로만 보고 그다지 갖고 싶어하지는 않는다는 뜻이다. 그때가 바로 값어치에 비해서 가격이 낮아진 경우라고 보면 된다. 

주택가격 상승은 다주택자 때문일까?

전세가격이 오르는 이유는 누군가 전세물건을 매점매석해서가 아니다. 전세시장에 나온 집이 턱없이 부족하기 때문이다. 전세를 찾는 사람은 10명인데 집은 6개라면 가격이 오를 수 밖에 없는 이치외 같다. 매매시장과 전세시장은 동일한 집을 두고 벌어지는 일이라 하더라도 각각 다른 시장이다. 그러면서도 서로 밀접한 영향을 미치는 시장이기도 하다. 

 

어떤 지역의 아파트 가격이 4억이라는 소리를 듣고 찾아갔는데 실거래가는 4억8천이라고 하며 그것도 1층짜리 하나만 남았다고 한다면 그 자리에서 그 집을 덜컥 계약하는 사람이 몇이나 될까? 대부분은 망설이게 될 것이고 그러는 와중에 전세매물은 많이 나와있다고 하면 일단 전세로 살아보다가 마음에 들면 나중에 매매를 해야겠다고 마음을 먹을 것이다. 그런데 전세가 별로 없다면? 당장 들어가서 살아야 하는데 전세물건은 나온게 없다고 하고 매매할 수 있는 집도 하나뿐이라고 하니 이마저 잡지 못할까 조급한 마음에 무리한 대출을 내서 4억8천 아파트를 계약하게 된다. 결국 전세물량이 부족하게 되면 필요한 수요들은 어쩔 수 없이 매매를 자극하게 되고 수요자가 몰리면 가격은 튀어 오르게 되는 것이다. 그래서 임대시장이 중요한 것이다. 

 

일반적인 사람들은 집값이 앞으로 오를지 떨어질지 잘 모르기 때문에 쉽게 매매 결정을 내릴 수 없다. 반면 전세는 원금보존이 되기 때문에 비교적 안전하다고 여긴다. 그래서 실수요자들은 전세로 살아보고 마음에 들면 매매를 하게 되는 경우가 많다. 그런데 전세가 없다면? 선택의 여지가 없기 때문에 매매시장으로 몰리게 되고 가격은 오를 수 밖에 없다. 현재의 부동산 시장은 수도권, 지방을 가릴 것 없이 이런 상황이다.

시장의 4가지 종류

• 좋으면서 비싼 것 : 이미 너무 비싸졌으므로 투자가치가 없다. 예) 서울
• 안좋은데 비싼 것 : 거주가치가 높지 않은데 상황적으로 가격이 오른 것(예: 공시가격 1억 미만의 구축 아파트), 내가 거기 살고 싶지는 않지만 투기수요가 몰리는 곳. 투자가치가 별로 없다.
• 좋은데 싼 것 : 내가 만약 이 동네에 산다면 살것 같은 것. (주변환경도 좋고, 유동인구도 많고, 상권도 잘 발달한 곳)
• 품질이 낮아서 싼 것 : 내가 살고싶지 않은데 가격도 싼 것, 전세가율이 항상 90%인 것은 투자가치가 없다.

매매가와 전세가의 갭이 작다는 이유만으로 아무거나 사서는 안된다. 싸다고 다 좋은 물건이 아니기 때문이다. 품질이 좋으면서 싼 것이 투자가치가 있는 것이고 그걸 알아볼 수 있는 안목이 있어야 한다. 초보자들은 가격이 모든 것을 말한다고 착각할 수 있다. 그렇기 때문에 나도 살고 싶지 않은 지역이거나 안좋은 환경의 아파트라도 가격이 막 오르고 비싸지면 뭔가 이유가 있을거라 생각하고 사버리는 실수를 하기 쉽다. 안좋은데 비싼 아파트를 보고 안좋은데 싼 아파트를 사게 된다. 이것도 그것처럼 오를거라 기대를 하면서...눈높이가 너무 낮으면 좋은데 싼 아파트인지 싸서 싼 아파트인지 구분하지 못할 수도 있다. 

 

이런 실수를 하지 않으려면?

• 그 지역 근로자의 평균소득을 찾아본다. 상권분석 시스템을 이용하면 해당지역의 근로자 평균소득을 알 수 있다.

2021.06.09 - [마린이] - 소상공인 상권분석 시스템_파주 운정을 분석해보자

• 이렇게 알아낸 급여를 기준으로 맞벌이의 경우 x2를 한 것이 가계소득이다.
• 그 지역의 아파트 가격과 가계소득을 비교해 본다.
• 가계소득에서 생활비를 제외하고 저축할 수 있는 금액은 얼마인지를 생각해보면 대출 가능 금액이 나온다.
• 그런 사람들이 구입할 수 있는 아파트 가격이 그 동네의 평균가격이다.